Assainir, rénover ou moderniser avec un financement intelligent

Avant de vous lancer dans un projet de transformation, il faut vous poser une question fondamentale: Quel objectif voulez-vous atteindre avec ce projet? S’agit-il de réparer des dégâts et de préserver la structure du bâtiment? D’améliorer le confort et de rafraîchir l’apparence de votre logement? Ou bien souhaitez-vous mettre votre bien immobilier à la pointe de la technique et augmenter sa valeur à long terme? L’ampleur des travaux, le coût et les possibilités de financement varient en fonction de l’objectif. 

Assainir: quand il faut préserver la structure
Un assainissement est pertinent en cas de dommages ou de défauts de construction. L’objectif est de restaurer l’état initial et d’éviter des coûts ultérieurs importants.

Exemples typiques:

• Remplacer le toit
• Refaire l’étanchéité de la façade
• Eliminer les dégâts dus à l’humidité

Les assainissements ne peuvent bien souvent pas être reportés. Ils servent en premier lieu à préserver la valeur de votre bien immobilier.

Rénover: si vous mettez la priorité sur le confort de votre logement
Lors d’une rénovation, vous améliorez l’apparence ou l’utilisation de votre bien immobilier; sans intervenir profondément dans la structure du bâtiment.

Exemples typiques:

• Peindre les murs
• Refaire les sols
• Rafraîchir la salle de bain

Les rénovations améliorent votre bien-être personnel et peuvent augmenter modérément la valeur de marché de votre bien immobilier.

Moderniser: si vous investissez dans l’avenir
Une modernisation permet de mettre votre bien immobilier à la pointe de la technique. Souvent, l’efficacité énergétique, la durabilité et la réduction des coûts à long terme sont au premier plan.

Exemples typiques:

• Remplacement du système de chauffage par une pompe à chaleur
• Nouvelles fenêtres à haute efficacité énergétique
• Installation de panneaux solaires

Dans de nombreux cas, les modernisations augmentent la valeur du bien immobilier et réduisent les coûts énergétiques courants.

Les personnes qui souhaitent utiliser leur capital de prévoyance pour un assainissement peuvent se servir de deux sources: le pilier 3a et l’avoir de la caisse de pension (LPP).

Les fonds de prévoyance du pilier 3a ou de la caisse de pension peuvent être utilisés pour des investissements augmentant la valeur du logement en propriété; par exemple pour effectuer des rénovations énergétiques, installer une nouvelle cuisine ou remplacer le système de chauffage. Les mesures purement destinées à maintenir la valeur, telles que les petites réparations, sont en revanche exclues.

Conditions préalables

• Il doit pouvoir être prouvé que la mesure envisagée va augmenter la valeur du bien immobilier.
• La demande de versement doit être faite suffisamment tôt, avant même le début des travaux.
• L’utilisation des fonds est réglementée par la loi et parfois soumise à autorisation.

Avantages

• Les transformations peuvent souvent être financées plus rapidement et sans emprunt supplémentaire.
• Vous pouvez utiliser le capital disponible de manière ciblée, sans que cela ne pèse sur vos liquidités au quotidien ou n’affecte votre capacité financière en raison d’une
• hypothèque plus élevée.

Risques

• En retirant votre capital de prévoyance, vous réduisez votre avoir pour la prévoyance vieillesse; ce qui entraîne une lacune de prévoyance.
• En cas de vente du bien immobilier avant le départ à la retraite, il peut y avoir des remboursements ultérieurs.
• Les fonds disponibles sont limités.

La situation fiscale des propriétaires de logement va connaître un changement fondamental: Le 28 septembre 2025, les électeurs suisses ont approuvé la suppression de la valeur locative. 

Pour plus de détails sur les effets de la votation, consultez notre article La valeur locative est supprimée – en voici les conséquences. 

Jusqu’au changement de système, vraisemblablement au plus tôt en 2028, le droit actuel reste applicable. Cela signifie que les frais de maintien de la valeur, tels que les réparations, l’entretien et les améliorations énergétiques (isolation, nouvelles fenêtres, remplacement du système de chauffage) peuvent toujours être déduits du revenu imposable.

La suppression de la valeur locative mettra fin aux déductions pour les intérêts hypothécaires, pour les frais d’entretien et de rénovation ainsi que pour les mesures énergétiques au niveau fédéral pour les logements en propriété à usage propre. Pour les propriétaires ayant des biens immobiliers à assainir, cela peut entraîner des désavantages fiscaux pendant l’année de l’assainissement. 

Les personnes qui retirent de l’argent du pilier 3a ou de la caisse de pension pour financer un assainissement ou une modernisation bénéficieront d’un avantage fiscal même après le changement de système: Jusqu’à nouvel ordre, ces retraits seront imposés séparément des autres revenus et à un taux réduit.

De plus, en répartissant délibérément les investissements importants sur plusieurs années fiscales, on peut encore réduire la charge totale: un effet particulièrement avantageux maintenant, tant que les déductions pour les frais d’entretien existent.

Un assainissement ou une modernisation soulève de nombreuses questions en matière de financement, de fiscalité et de prévoyance. Zurich vous aide à prendre les bonnes décisions:

• Analyse individuelle: Nous examinons ensemble votre situation personnelle et vous montrons comment vous pouvez utiliser judicieusement votre capital de prévoyance pour votre projet.
• Planification financière globale: Nous vous aidons à éviter les risques et les lacunes de prévoyance, et vous donnons des conseils concrets sur la manière d’exploiter au mieux les avantages fiscaux.
• Feuille de route claire: Vous recevrez des recommandations concrètes: de la planification au traitement fiscal en passant par la mise en œuvre.