Acheter ou louer un appartement: qu’est-ce qui est le plus intéressant?

«Demande-toi tout d’abord si tu préfères être flexible et mobile ou sédentaire», conseille Petra, sa meilleure amie. Un sage conseil. Acheter un appartement est une décision qui a des conséquences. Julia prévoit à moyen terme son avenir avec Stefan à Winterthour et veut reprendre le travail après la naissance. Tout d’abord à temps partiel, puis à temps complet. Elle a déjà étudié et travaillé à l’étranger, elle se sent chez elle en ville. À 36 ans, elle n’a encore aucune idée concrète de l’endroit où elle voudra passer sa retraite. Il y a donc de nombreux arguments en faveur d’une sédentarisation. C’est pourquoi Julia écrit les grands avantages et inconvénients du logement en propriété.

1. Coûts du logement: grâce à des taux d’intérêt historiquement bas, l’achat est généralement moins cher que la location.
2. Sécurité: les propriétaires de logement sont à l’abri des expulsions, contrairement aux locataires.
3. Prévoyance vieillesse: l’hypothèque en 2^e rang doit être remboursée (amortie). Grâce à la baisse des intérêts passifs, les coûts du logement diminuent à la retraite.
4. Avantages fiscaux: les propriétaires de logement peuvent déduire de leur revenu imposable les intérêts passifs, les frais d’assainissement visant à maintenir la valeur du bien et les investissements dans des mesures énergétiques.
5. Augmentation de la valeur: la demande dépasse l’offre. C’est pourquoi les biens immobiliers bien entretenus et bien situés constituent un investissement solide et une part importante de la prévoyance vieillesse.

Bon à savoir: la location a d’autres avantages. Il est plus simple et rapide de résilier un logement que de vendre un appartement. De plus, les locataires ont moins de responsabilités, ne doivent s’occuper que des petits travaux d’entretien, paient moins de frais d’entretien et ont plus de capital libre à disposition.

1. Nantissement: les banques et les assurances accordent des prêts allant jusqu’à 80% pour les logements en propriété (voir «Nantissement, hypothèque en 1^er rang et hypothèque en 2^e rang»). Les propriétaires de logement doivent apporter au moins 20% de fonds propres.
2. Capacité financière: les coûts du logement ne doivent pas dépasser 35% du revenu brut (voir «Capacité financière: Quel montant pouvez-vous vous permettre de payer pour un logement en propriété?»).
3. Pertes financières: le chômage, un divorce, une invalidité ou un décès entraînent souvent une baisse des revenus et compromettent la capacité financière. Les propriétaires de logement peuvent protéger leur famille contre les conséquences financières grâce à une assurance RisqueVie ou risque-décès.
4. Entretien: au plus tard au bout de 15 à 20 ans, les premières rénovations ou assainissements importants s’imposent. Plus ils sont repoussés, plus ils coûtent cher.
5. Marché: d’une part, les taux d’intérêt hypothécaires peuvent augmenter fortement et compromettre la capacité financière. D’autre part, le marché immobilier peut s’effondrer et le logement perd de sa valeur.

Les propriétaires de logement doivent déclarer la valeur locative comme revenu fictif et la valeur de la maison ou de l’appartement comme patrimoine. En revanche, vous pouvez déduire la dette hypothécaire, les intérêts passifs et les frais d’entretien.

Bon à savoir: la location a d’autres désavantages. Les locataires paient en général plus cher pour un logement comparable, mais ont moins de liberté d’aménagement. En outre, ils ont moins de droit de regard et doivent respecter les directives de l’administration des biens fonciers.

Julia pense qu’acheter serait plus judicieux pour Stefan et elle. Tous deux gagnent bien leur vie, vivent modestement et ont économisé ensemble un peu plus d’un quart de million de francs. Maintenant Julia veut découvrir si cela est plus intéressant financièrement. Les appartements en location suffisamment grands à Winterthour coûtent  CHF 3’200 par mois. Pour cela, ils pourraient actuellement acheter un logement en propriété pour un peu plus de 1,1 million de francs (montants en CHF):

Il ne s’agit que d’un modèle de calcul avec des chiffres fictifs. Calculez en ligne, combien devrait coûter une maison ou un appartement pour que l’achat soit plus avantageux que la location (source: APF).

Le calcul est rentable tant que les taux d’intérêt restent aussi bas que maintenant. Début 2008, ils dépassaient 4,5%, et même 10% au début des années 1990. C’est pourquoi les banques calculent avec prudence la capacité financière d’un logement en propriété en appliquant un taux d’intérêt hypothécaire hypothétique de 4,5% ou 5%, supérieur aux taux d’intérêt actuels.

Tipp: Si vous déménagez d’un logement plus petit dans un logement plus grand, vous devriez vérifier si l’assurance inventaire du ménage et l’assurance responsabilité civile privée doivent être adaptées. Une assurance bâtiment est obligatoire pour les propriétaires de logement, une assurance garantie de loyer pour logements privés est dans tous les cas judicieuse pour les locataires.

Julia est convaincue. Elle doit désormais définir les critères de recherche avec Stefan. Ils savent clairement l’endroit où ils veulent habiter: Winterthour (macrosituation). Ils ne savent pas encore où exactement. Ces critères de recherche concernant le quartier (microsituation) sont importants pour eux:

• Distances par rapport aux transports en commun
• Magasins à proximité
• une garderie à proximité
• une maternelle à proximité
• une école de jour à proximité
• un quartier vivant
• un peu de végétation, une vue et du soleil

Julia et Stefan n’ont pas de préférence quant à l’objet. Bâtiment neuf ou ancien, norme d’aménagement moyen, plus ou moins 120 mètres carrés, au moins quatre pièces, un balcon ou de préférence un jardin.