Acquistare un’abitazione o prenderla in affitto: cosa conviene?

«Chiediti innanzitutto se preferisci essere flessibile e mobile o stanziale», le consiglia Petra, la sua migliore amica. Saggio consiglio. Acquistare un’abitazione è una decisione che ha delle conseguenze. Julia progetta il suo futuro nel medio termine con Stefan a Winterthur e dopo il parto vuole ricominciare a lavorare. Prima part time, poi a tempo pieno. Ha già studiato e lavorato all’estero, in questa città si sente a casa. A 36 anni non ha ancora le idee chiare su dove e come vuole trascorrere la pensione. Quindi molti aspetti depongono a favore della stanzialità. Per questo Julia prende nota dei principali vantaggi e svantaggi della proprietà di abitazione. 

1. Spese abitative: grazie agli interessi molto bassi, al momento acquistare è generalmente più conveniente che prendere in affitto.
2. Sicurezza: le proprietarie e i proprietari di abitazione, a differenza delle locatarie e dei locatari, non rischiano di ricevere disdette.
3. Previdenza per la vecchiaia: l’ipoteca di secondo grado deve essere restituita (ammortizzata). Grazie agli interessi debitori in diminuzione, durante la vecchiaia le spese abitative si riducono.
4. Vantaggi fiscali: le proprietarie e i proprietari di abitazione possono detrarre dal reddito imponibile gli interessi debitori, le spese per i lavori di ristrutturazione volti al mantenimento del valore e gli investimenti in misure energetiche.
5. Aumento del valore: la domanda è superiore all’offerta. Pertanto, gli immobili ben tenuti in una buona posizione costituiscono un solido investimento e una parte importante della previdenza per la vecchiaia.

Buono a sapersi: l’affitto ha altri vantaggi. Disdire un’abitazione è più semplice e veloce che venderla. Inoltre, le locatarie e i locatari hanno meno responsabilità, devono occuparsi solo della piccola manutenzione, pagano meno spese di manutenzione e hanno più capitale libero disponibile.

1. Prestito: le banche e assicurazione concedono prestiti per la proprietà di abitazione fino all’80% (vedi «Prestito, ipoteca di primo grado e ipoteca di secondo grado»). Le proprietarie e i proprietari di abitazione devono versare almeno il 20% di capitale proprio.
2. Sostenibilità: le spese abitative non devono superare il 35% del reddito lordo (vedi «Sostenibilità: quale proprietà di abitazione potete permettervi?»).
3. Perdite economiche: disoccupazione, divorzio, invalidità o un caso di decesso provocano spesso una diminuzione del reddito e mettono a repentaglio la sostenibilità. Le proprietarie e i proprietari di abitazione possono proteggere la propria famiglia dalle conseguenze finanziarie con un’assicurazione RischioVita o un’assicurazione del rischio di decesso.
4. Manutenzione: al più tardi dopo 15-20 anni è necessario sostenere i primi grandi rinnovi o risanamenti. Quanto più si rimandano, tanto più costosi diventano.
5. Mercato: da un lato l’interesse ipotecario può crescere molto e compromettere la sostenibilità. Dall’altro il mercato immobiliare può crollare e l’abitazione perde valore.

Le proprietarie e i proprietari di abitazione devono tassare il valore locativo proprio come reddito fittizio e il valore della casa o dell’appartamento come patrimonio. Ma possono detrarre il debito ipotecario, gli interessi debitori e le spese di manutenzione.

Buono a sapersi: l’affitto ha altri svantaggi. Le locatarie e i locatari pagano solitamente di più per un’abitazione analoga, ma hanno meno libertà di configurazione. Hanno inoltre meno diritto di partecipazione e devono attenersi alle indicazioni dell’amministrazione immobiliare.

Julia crede che l’acquisto sia la soluzione migliore per sé e per Stefan. Entrambi guadagnano bene, conducono una vita frugale e insieme hanno risparmiato più di CHF 250’000. Adesso Julia vuole scoprire se finanziariamente conviene. Le abitazioni in affitto sufficientemente spaziose a Winterthur costano CHF 3’200 al mese. Per contro, attualmente potrebbero acquistare un appartamento di proprietà a poco più di 1,1 milione di franchi (importi in CHF):

Questo è solo un calcolo esemplificativo con cifre fittizie. Calcolate online quanto potrebbe costare una casa o un appartamento affinché l’acquisto sia più conveniente dell’affitto (Fonte: HEV).

Il conto è affidabile se gli interessi rimangono bassi come ora. All’inizio del 2008 erano poco superiori al 4,5%, all’inizio degli anni Novanta avevano persino superato il 10%. Per questa ragione le banche calcolano la sostenibilità della proprietà di abitazione in modo prudenziale con un interesse ipotecario calcolatorio del 4,5% o 5%, superiore all’interesse attuale.

Tipp: Se passate da un’abitazione più piccola a una più grande, dovete considerare se sia necessario modificare la vostra assicurazione di mobilia domestica e l’assicurazione responsabilità civile di privati. Un’ [assicurazione stabili](https://www.zurich.ch/de/privat/wohnen-und-bauen/gebaeude) è obbligatoria per le proprietarie e i proprietari di abitazione, un’ [assicurazione cauzione affitto](https://www.zurich.ch/de/privat/wohnen-und-bauen/mietkaution) è indicata per le locatarie e i locatari.

Julia è convinta. Adesso deve definire i criteri di ricerca insieme a Stefan. Su dove desiderano abitare non ci sono dubbi: Winterthur (macroarea). Dove esattamente non lo sanno ancora. Questi criteri di ricerca sono importanti per il contesto (macroarea):

• Distanze dai trasporti pubblici
• Negozi nelle vicinanze
• Un doposcuola nelle vicinanze
• Un asilo nelle vicinanze
• Una scuola a tempo pieno nelle vicinanze
• Un vicinato vivace
• Del verde, panorama e sole

Per quanto riguarda la struttura, Julia e Stefan sono molto aperti. Nuova costruzione o di nuovo vecchio edificio, livello standard di costruzione medio, +/- 120 metri quadrati, almeno quattro locali, balcone o meglio un giardino.