Risanamento, ristrutturazione o modernizzazione finanziati con intelligenza

Prima di intraprendere un progetto di ristrutturazione, è bene chiarire una questione fondamentale: cosa volete ottenere con il progetto? Si tratta di riparare i danni e mettere in sicurezza la sostanza immobiliare? Desiderate migliorare il comfort abitativo e l’aspetto estetico? Oppure volete adeguare il vostro immobile agli ultimi standard tecnici e aumentarne il valore sul lungo termine? A seconda dell’obiettivo variano l’entità dell’intervento, i costi e le possibilità di finanziamento. 

Risanamento: quando è necessario mettere in sicurezza la struttura
Un risanamento è opportuno quando sono presenti danni o difetti strutturali. L’obiettivo è quello di ripristinare le condizioni originali e di evitare ingenti costi consequenziali.

Esempi tipici:

• sostituire il tetto
• impermeabilizzare la facciata
• eliminare i danni da umidità

Spesso i risanamenti non possono essere rimandati; essi servono in primo luogo a mantenere il valore del vostro immobile.

Ristrutturazione: quando in primo piano vi è il comfort abitativo
Con una ristrutturazione si migliora l’aspetto estetico o l’utilizzo del proprio immobile, senza intervenire profondamente sulla sostanza immobiliare.

Esempi tipici:

• tinteggiare le pareti
• rinnovare i pavimenti
• rinfrescare il bagno

Le ristrutturazioni aumentano il benessere personale e possono aumentare moderatamente il valore di mercato.

Modernizzazione: quando si investe nel futuro
Una modernizzazione aggiorna il vostro immobile agli standard tecnici più recenti. In primo piano vi sono generalmente l’efficienza energetica, la sostenibilità e i risparmi sui costi a lungo termine.

Esempi tipici:

• sostituzione del riscaldamento con pompa di calore
• nuove finestre ad alta efficienza energetica
• installazione di un impianto solare

In molti casi, le modernizzazioni aumentano il valore dell’immobile e riducono i costi energetici correnti.

Chi desidera utilizzare il proprio capitale di previdenza per un risanamento può prendere in considerazione due fonti: il pilastro 3a e l’avere della cassa pensioni (LPP).

Gli averi previdenziali del pilastro 3a o della cassa pensioni possono essere utilizzati per investimenti che aumentano il valore della proprietà di abitazione, ad esempio per risanamenti energetici, una nuova cucina o il rinnovamento dell’impianto di riscaldamento. Sono invece escluse le misure puramente conservative del valore, come le piccole riparazioni.

Requisiti

• La misura deve aumentare in modo dimostrabile il valore dell’immobile.
• Il pagamento deve essere richiesto in tempo utile, ancor prima dell’inizio dei lavori.
• L’utilizzo è regolato per legge e in alcuni casi soggetto ad autorizzazione.

Vantaggi

• Spesso le ristrutturazioni possono essere finanziate più rapidamente e senza dover contrarre ulteriori prestiti.
• Potete utilizzare il capitale esistente in modo mirato, senza gravare sulla vostra liquidità nella vita di tutti i giorni o compromettere la vostra sostenibilità economica con
• un’ipoteca più elevata.

Rischi

• Chi preleva il capitale di previdenza riduce la propria previdenza per la vecchiaia, creando così una lacuna previdenziale.
• Se l’immobile viene venduto prima del pensionamento, potrebbero essere dovuti rimborsi successivi.
• I fondi disponibili sono limitati.

La situazione fiscale delle proprietarie e dei proprietari di abitazioni sta per subire un cambiamento fondamentale: il 28 settembre 2025 l’elettorato svizzero ha approvato l’abolizione del valore locativo proprio. 

Dettagli sugli effetti della votazione sono riportati nel nostro articolo Votazione sul valore locativo proprio: di cosa si tratta. 

La legge attuale rimarrà in vigore fino al cambio di sistema, probabilmente non prima del 2028. Ciò significa che i costi per il mantenimento del valore come riparazioni, manutenzione e miglioramenti energetici (isolamento, nuove finestre, sostituzione del riscaldamento), possono continuare a essere dedotti dal reddito imponibile.

Con l’abolizione del valore locativo proprio, per le proprietà di abitazione verranno meno le deduzioni per gli interessi ipotecari, per le spese di manutenzione e ristrutturazione e per le misure di efficienza energetica a livello federale. Per le proprietarie e i proprietari di immobili con necessità di risanamento, ciò può comportare svantaggi fiscali nell’anno i cui vengono eseguiti i relativi interventi. 

Chi preleva denaro dal pilastro 3a o dalla cassa pensioni per finanziare il risanamento o la modernizzazione continuerà a beneficiare di un vantaggio fiscale anche dopo il cambio di sistema: fino a nuovo avviso, tali prelievi saranno tassati separatamente dal restante reddito e con un’aliquota ridotta.

Inoltre, chi distribuisce consapevolmente i grandi investimenti su più anni fiscali può ridurre ulteriormente il carico complessivo: un effetto particolarmente rilevante ora, finché sono ancora ammesse le deduzioni per la manutenzione.

Un progetto di risanamento o di modernizzazione solleva molte questioni relative al finanziamento, alle imposte e alla previdenza. Zurich vi aiuta a prendere le decisioni giuste:

• Analisi individuale: esaminiamo insieme la vostra situazione personale e vi mostriamo come potete utilizzare il capitale di previdenza in modo opportuno per il vostro progetto.
• Pianificazione finanziaria globale: vi aiutiamo a evitare rischi e lacune previdenziali e vi diamo consigli specifici su come sfruttare al meglio i vantaggi fiscali.
• Una chiara tabella di marcia: ricevete raccomandazioni specifiche, dalla pianificazione all’esecuzione, fino alla gestione fiscale.