Aumento o riduzione dell’affitto: comprendere e far valere i vostri diritti di locatari

I locatori possono aumentare il canone di affitto solo a determinate condizioni. Le ragioni più comuni e consentite dalla legge sono le seguenti:

• Aumento del tasso d’interesse di riferimento: il tasso d’interesse di riferimento viene fissato trimestralmente dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). Se esso aumenta, il canone di affitto può essere adeguato in proporzione.
• Inflazione generale: i locatori possono trasferire sul canone di affitto fino al 40% del tasso di inflazione. È determinante a tal fine l’andamento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.
• Aumento dei costi: l’aumento dei costi di esercizio o delle spese di mantenimento può giustificare un incremento del canone di affitto, a condizione che sia documentato in modo specifico.
• Investimenti finalizzati all’aumento di valore: dopo ristrutturazioni o rinnovamenti che aumentano il valore dell’abitazione, i costi possono essere scaricati in proporzione sull’affitto.
• Standard locali e del quartiere: se il canone di affitto è significativamente inferiore a quello di oggetti comparabili nel quartiere, può essere modificato, ma solo fornendo la prova di almeno cinque oggetti comparabili.

L’aumento deve essere proporzionato e oggettivamente giustificato. Non è previsto un limite massimo fisso in franchi, tuttavia vi sono delle soglie imposte dalla legge:

• Tasso d’interesse di riferimento: un aumento dello 0,25% del tasso d’interesse di riferimento corrisponde a circa il 3% del canone di affitto netto.
• Compensazione del rincaro: è possibile scaricare un massimo del 40% dell’inflazione.
• Aumento dei costi e investimenti: nel calcolo può essere incluso, in proporzione, solo l’onere aggiuntivo effettivo.
• Affitti comparabili: devono essere oggettivamente comprensibili (posizione, dimensioni, dotazioni simili ecc.).

Affinché un aumento del canone di affitto sia valido, devono essere rispettate chiare regole formali:

• Formulario ufficiale: la notifica deve essere effettuata utilizzando il formulario ufficiale del cantone di competenza.
• Consegna puntuale: la notifica deve pervenire al più tardi dieci giorni prima dell’inizio del periodo di disdetta.
• Obbligo di motivazione: l’aumento deve essere comprensibile e pienamente giustificato, con indicazioni specifiche su tasso d’interesse, inflazione o investimenti.

Se avete ricevuto un aumento del canone di affitto, dovete seguire i passaggi successivi:

1. Prestare attenzione al termine: l’aumento può essere contestato presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della notifica.
2. Controllare (o far controllare) l’aumento: valutare la motivazione o farla verificare da persone esperte. 
3. Ricorrere alla protezione giuridica per chiarire legalmente le pretese. 
4. Puntare a una soluzione amichevole: la mediazione con il supporto di un’autorità di conciliazione può spesso essere d’aiuto. 

Suggerimento: potete utilizzare il Calcolatore canone locativo dell’Associazione Svizzera Inquilini per verificare autonomamente un aumento del canone di affitto.

È possibile richiedere una riduzione del canone di affitto alle seguenti condizioni:

• Riduzione del tasso d’interesse di riferimento: se il tasso d’interesse di riferimento diminuisce, avete diritto a una corrispondente riduzione dell’affitto.
• Difetti dell’appartamento: muffa, inquinamento acustico, impianti di riscaldamento difettosi o altri inconvenienti possono giustificare una riduzione del canone di affitto.
• Annullamento di prestazioni: se ad esempio l’ascensore viene chiuso o un locale della cantina diventa inutilizzabile, avete diritto a una riduzione.
• Affitto iniziale eccessivo: in caso di nuova acquisizione, il canone di affitto può essere rivisto entro 30 giorni dal trasferimento ed eventualmente ridotto.

Suggerimento: verificate il vostro diritto a una riduzione del canone di affitto presso l’Associazione Svizzera Inquilini. 

1. Redigere una motivazione per la riduzione del canone di affitto e informare il locatore per iscritto
2. Stabilire un termine per la rettifica
3. In caso di rifiuto: ricorrere all’autorità di conciliazione
4. Coinvolgere l’assicurazione di protezione giuridica Orion

Che si tratti di un aumento o di una riduzione del canone di affitto, le controversie legali con i locatori sono spesso fonte di incertezza. L’assicurazione di protezione giuridica Orion vi offre una protezione completa:

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